Makler Courtage – die Neuregelung zur Berechnung

Wann hat ein Immobilienmakler allgemein einen Anspruch auf Provision?

Nach §652 BGB darf ein Immobilienmakler eine Maklerprovision verlangen, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt werden:

• Abschluss eines wirksamen Maklervertrages
• Erbringung einer Maklertätigkeit durch den Makler (Vermittlung und/oder Nachweis)
• Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrages
• Der Vertragsabschluss erfolgte aufgrund der Maklertätigkeit
• Der Vertrag gilt nicht im Nachhinein aufgrund eines Mangels als unwirksam

Die Neuregelung der Maklercourtage

Bisher wurde die Maklerprovision einseitig durch den Käufer übernommen, was jedoch häufig als ungerecht empfunden wurde. Die Verteilung der Maklerprovision war ebenso von den regionalen Gepflogenheiten abhängig. Seit dem 23.12.2020 greift für den Immobilienverkauf ein neues Gesetz, dass die Maklerprovision neu regelt. Ziel des „Gesetz[es] über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ ist es, dass die Maklergebühren zwischen dem Käufer und Verkäufer ausgewogen verteilt werden.

Das neue Gesetz stellt drei Möglichkeiten der Provisionsvereinbarungen auf:

1. Der Makler vereinbart in einem Vertrag mit dem Käufer und Verkäufer eine Doppelprovision (§ 656c BGB). Damit ist die Verteilung der Maklercourtage bei Haus- und Wohnungskauf jeweils gleich hoch vereinbart, also für Verkäufer und Käufer je 50 Prozent. Es gibt keine verpflichtende Zahlungsreihenfolge der Provisionsanteile. Vereinbart der Makler eine unentgeltliche Tätigkeit mit einer der Parteien, kann der Makler sich keine Maklergebühren der anderen Partei versprechen lassen.
2. Mit Abschluss des Vertrages mit dem Makler verpflichtet sich eine Partei, meist der Verkäufer, zur vollen Übernahme der Provision. Im Nachgang holt sich diese Partei einen Teil der gezahlten Provision bei der anderen Partei, in der Regel der Käufer, wieder (§ 656d BGB). Bei der Abwälzung eines Teils der Kosten auf den Käufer, vertritt der Immobilienmakler aus Mühlheim an der Ruhr ausschließlich den Verkäufer. Jedoch verpflichtet sich der Käufer später im Kaufvertrag zur Übernahme eines Teils der Maklercourtage. Dabei muss die Provisionszahlung des Verkäufers mindestens genauso hoch sein, wie der Provisionsanteil des Käufers. Somit muss der Verkäufer mindestens die Hälfte der Maklercourtage übernehmen, er kann jedoch auch einen größeren Anteil tragen. Ebenso muss die Zahlung des Verkäufers zuerst erfolgen. Erst wenn die Zahlung z. B. durch einen Kontoauszug nachgewiesen werden kann, muss der Käufer zahlen.
3. Die Änderung des Gesetzes erlegt dennoch nicht den „Zwang“ zu Doppelprovision. Daher kann auch nur eine Partei die komplette Maklerprovision übernehmen. Dabei gibt es zwei Möglichkeiten:
   o Es wird eine reine Innenprovision zwischen dem Verkäufer und Makler vereinbart, d. h. der Verkäufer zahlt die gesamte Maklercourtage (z. B. sechs Prozent vom Kaufpreis plus Mehrwertsteuer).
   o Die andere Möglichkeit ist die reine Außenprovision. Diese ist zulässig, wenn der Makler das spätere Kaufobjekt zu diesem Zeitpunkt noch nicht an der Hand bzw. akquiriert hatte und die Erteilung eines provisionspflichtigen Suchauftrages durch den Käufer erfolgt.

Hintergrund des neuen Gesetzes

Bisher war ein Immobilienkauf mit einer Menge an Nebenkosten wie Maklerkosten, Notarkosten und Grunderwerbssteuer verbunden. Das neue, unechte Bestellerprinzip soll den Kauf einer Immobilie für Verbraucher erleichtern. In einigen Bundesländern ist es üblich die Maklercourtage zwischen Käufer und Verkäufer aufzuteilen. Vor allem die Immobilienkäufer in Bremen, Hamburg, Brandenburg, Hessen und Berlin werden durch das neue Gesetz entlastet, da dort die Käufer die gesamte Maklercourtage bisher selbst trugen. Das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ soll eine einheitliche Regelung zur Verteilung der Maklerkosten in den Bundesländern garantieren.

Welche Verträge sind von dem neuen Gesetz betroffen?

Das neue Gesetz zur Teilung der Maklerprovision tritt in Kraft, wenn es sich um Maklerverträge handelt, welche den Kauf von Einfamilienhäusern (auch Doppelhaushälften) und Wohnungen betreffen und die Käufer der Immobilie Verbraucher sind. Der Gesetzesgeber will damit die Verbraucher entlasten, die eine Immobilie zum Vermögensaufbau oder für die Selbstnutzung erwerben.

Die Verteilung der Maklerkosten gilt nicht für Immobilienkäufe von Unternehmern und Käufe von Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekte von Investoren und Unternehmen. Ebenso tritt das neue Gesetz bei unbebauten Mehrfamilienhäusern und Grundstücken nicht in Kraft, sowie bei Verbrauchern, die für den Eigenheimbau ein Grundstück erwerben.

Wie muss nach dem neuen Verteilungsgesetz der Maklercourtage ein Maklervertrag abgeschlossen werden?

Ein Maklervertrag, der für einen Kauf bzw. Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses abgeschlossen wird, muss in Textform erfolgen. Der Maklervertrag muss mit dem Namen des Auftraggebers und auf einem dauerhaften Datenträger lesbar abgegeben werden. Damit ist eine Vereinbarung per WhatsApp, SMS oder Mail auch möglich. Konkludentes Handeln oder eine mündliche Vereinbarung führen nicht zum Abschluss eines Maklervertrages.

Gibt es neue Vorgaben wie hoch die Maklercourtage ausfallen darf?

Die Höhe der Maklerprovision ist Verhandlungssache und damit nicht gedeckelt. Der Makler kann die Höhe der Prozente vom Verkaufspreis zuzüglich der Mehrwertsteuer mit dem Verkäufer vereinbaren. Die berechneten Maklergebühren müssen dann für den Käufer gleich hoch ausfallen.

Wie hoch die Maklerprovision ausfällt ist von dem Kaufpreis der Immobilie abhängig. Die Courtage fällt höher aus, je teurer das Objekt veräußert wird. In Deutschland kann die Maklercourtage frei verhandelt werden, üblich sind jedoch drei bis sechs Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer. Die Provisionszahlung wird bei Wohnungs- oder Hauskauf meist nach Abschluss des Kaufvertrages fällig. Die Höhe der Maklerprovision muss sich nach Beschluss des neuen Gesetzes entsprechend des marktüblichen Niveaus einpendeln.

Was ist verhandelbar? Ob ein Makler seine Courtage verhandeln lässt, ist von mehreren Faktoren abhängig. Dabei spielen beispielsweise die Höhe des Kaufpreises sowie der Verkaufsaufwand eine Rolle. Hat der Makler für den Verkauf einer Immobilie mehr Arbeit als üblich, kann mit einer geringen Kompromissbereitschaft gerechnet werden. Auch kann es auf den Standort drauf ankommen. Eventuell sind Makler in einer Großstadt eher bereit zu verhandeln als in einer Kleinstadt, da der Wettbewerb unter den Maklern in Großstädten sehr hoch sein kann.

Immobilienkäufer können ebenso mit dem Makler über die Höhe der Maklercourtage verhandeln. Aber Achtung! Wenn es noch weitere Interessenten gibt, kann der Makler dazu geneigt sein, diese zu bevorzugen.

Makler trotz Maklercourtage beauftragen?

Manche Eigentümer überlegen, eine Immobilie selbst zu vermarkten ohne Hilfe eines Maklers, um die Maklerprovision zu sparen. Doch keine Maklercourtage zahlen zu müssen bedeutet nicht gleich, dass die Immobilie etwas teurer verkauft werden kann. Welcher Verkaufspreis erzielt werden kann, ist vor Vermarktungsbeginn kaum möglich festzulegen bzw. vorherzusagen. Das gleiche gilt für Nachfrage. Mithilfe eines sehr guten Maklers kann sogar durch eine engagierte und durchdachte Vermarktung ein höherer Verkaufspreis erzielt werden als der Privatkäufer dies erreichen könnte. Die anfallenden Aufgaben eines Maklers sind meist umfangreicher als manche Eigentümer es zunächst denken und selbst leisten könnten/wöllten. Ein weiterer großer Vorteil für die Beauftragung eines Maklers sind die Bewerbungskosten der Immobilie wie Anzeigeschaltung und Exposégestaltung. Denn diese Kosten fallen bei Privatpersonen deutlich höher aus, der Makler trägt die gesamten Vermarktungskosten und wird nur bei Erfolg entlohnt.